تعریف عقد اجاره
در تعریف عقد اجاره از جهت مستندات فقهی و قانونی عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم و ماده 466 قانون مدنی که طرفین عقد اجاره را مالک و مستاجر مینامند تعریف دیگری که برای ان مطرح کرده اند تملیک منفعت در مقابل عوض مشخص و چیزی که برای انتقال منفعت به دیگری در مقابل عوض معین تشریع شده است((https://fa.wikifeqh.ir))
حضرت امام خمینی در کتاب تحریرالوسیله مطرح مینماید که عقد اجاره عبارت است از لفظی که ئمشتمل بر ایجابی باشد که با ظهور عرفی که دارد دلالت بر واقع ساختن نسبت خاصی داشته باشد که تملیک منفعت یا تملیک عمل را دربرابر عوضی به دنبال خود بیاورد و مشتمل بر قبولی باشد که دلالت نماید بر رضایت به ان ایجاب و تملک منفعت یا عمل در برابر عوض.
بدین ترتیب الفاظی که صراحتا دال بر اجاره را نماید لازم نیست و همین که مقصود اجاره را برساند کفایت میکند و عباراتی مانند اجاره دادم به تو یا کرایه دادم به تو این خانه را مثلا به فلان مبلغ است و با مثل به ملک تو دراوردم منفعت خانه را در حالی که اراده اجاره کند صحیح است.((ویکی فقه
https://fa.wikifeqh.ir))
ارکان عقد اجاره
اجاره از زمره عقود های معین در قانون مدنی میباشد که در مواد 466 الی 517 به ان اختصاص داده شده است و عدی تملیکی است که مستاجر به موجب قرارداد اجاره مالک منفعت عین مستاجره میگردد و عقدی معوض میباشد و اجاره بها پرداخت میشود و مستاجر اجاره بها طبق قرارداد فی مابین تادیه مینماید و عقدی موقت است یعنی مدت شرط اساسی و صحت ان میباشد و همچنین به علت اصل بر لزوم در قراردادها طبق ماده 219 قانون مدنی عقدی ازم و دو طرف نمیتوانند به میل خودشان و بدون عذر و دلیل قانونی قرارداد را برهم زنند.((https://www.heyvalaw.com))
تعهدات طرفین در عقد اجاره
الف-تعهدات موجر
به موجب قرارداد اجاره نامه مالک یا موجر یکسری تعهداتی در قانون و قرارداد دارد از جمله به موجب ماده 476 تسلیم عین مستاجره که و تسلیم گونه ای باشد که بتواند استفاده مطلوب از عین مستاجره را ببرد و عین مستاجره در وضعیت معیوب یا غیر قابل استفاده نباشد و ملک شرایط مورد توافقی یا عرفی را داشته باشد
تعهد دیگر مالک ان است که مستاجر بتواند به طور متعارف از منافع عین مستاجره استفاده مطلوب را ببرد و تعمیرات اساسی از جمله سستم گرمایشی و سرمایشی و سیمکشی و لوله کشی و سیستم برق و دیوارهای فرسوده بر عهده مالک اما تعمیرات جزئی و تزیینی برحسب عرف و قرارداد بر عهده مالک یاحتی خود مستاجر قرار میگیرد((دفتر حقوقی دادپویان حامی
https://hamilaw.ir))
سومین تعهد ان است که مالک تضمین حق انتفاع از عین مستاجره است و موجر حق ندارد مانع استفاده متعارف مستاجر شود و یا در بهره برداری او دخالت نماید هرگونه اقدام مزاحم از جمله ورود بدون اجازه به ملک و ایجاد محدودیت در امکانات و ....مستاجر میتواند علیه مالک اقدامات قانونی لازم را بهمراه بیاورد .
چهارمین تعهد و شاید اخرین تعهد موجر مستردساختن مبلغ ودیعه پس از پایان انقضای مدت اجاره و تخلیه ملک است و جنبه تضمین تعهد دارد و نمیتواند وسیله سودجویی قرارگیرد و حتی نکته حائز اهمیت ان است که حتی موجر مدعی خسارت وارده یا عدم ایفا تعهد مستاجر مبنی بر پرداخت اجاره بها داشته باشد خودسرانه اقدامی از کسر مبلغ ودیعه نمیتواند انجام دهد مگر با مجوز قانونی و اثبات ادعای خود نزد مقام ذیصلاح.((دفتر حقوقی دادپویان حامی
https://hamilaw.ir))
ب-تعهدات مستاجر
اولین تعهد مستاجر پرداخت اجاره بهایی است که طبق قرارداد فی مابین مقرر شده است و موعد در قرارداد هم نبلید گونه ای باشد که موجب غرری شدن معامله گردد در غیر این صورت هم عقد و هم شرط باطل و کان لم یکن میگردد حال نیز اگر جهت تادیه اجاره بها موعدی مشخص نشده باشد نقدا باید پرداخت گردد که عرفا اجاره بها از قرار ماهانه در قرارداد معین میگردد((دفتر حقوقی دادپویان حامی
https://hamilaw.ir))
تعهد ثانی ان است که طبق ماده 4490 مستاجر موظف است از عین مستاجره نحو متعارف و مطابق نوع استفاده تعیین شده بهرهبرداری کند و از تعدی و تفریط پرهیز نماید زیرا ید او به ضمانی تبدیل گشته و مسئول هرکسر و نقصانی خواهد بود و حتی مستقیما ناشی از تعدی یا تفریط نباشد((دفتر حقوقی دادپویان حامی
https://hamilaw.ir)) در قانون مدنی ماده 487 مقرر میدارد موجر قادر بر منع وی نباشد حق فسخ برای موجر پیش بینی شده ولی در بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 میگوید تعدی و تفریط از موارد فسخ و یا تخلیه در املاک تجاری میباشد.
تعهد سوم ان است که مستاجر هزینه های مربوط به ساختمان از جمله پرداخت شارژ و هزینه های تعمیرات جزئی و تزیینی از جمله تعویض لامپ و شکستن شیشه و تعمیرات مربوط به سیستم های گرمایی سرمایشی و .... را انجام دهد و در صورتی که ملک مستاجره نیاز به تعمیرات لازمه را داشته باشد حق ندارد ممانعت نماید
از جمله تعهدات دیگر مستاجر این است که حق ندارد مزاحمت و ازار اذیتی برای سایر ساکنین ساختمان بعمل اورد در غیر این صورت حق فسخ برای موجر به وجود می اورد
همچنین مستاجر وظیفه دارد در سر موعد انقضای مهلت اجاره ملک استیجاری را تخلیه نماید و در صورتی که خود قصد فسخ قرارداد را داشته باشد حداقل یک ماه پیش از انقضای مهلت قرارداد طی اظشهارنامه ای به موجر اعلان نماید.((گروه وکلای ملکی
https://vakilemelk.com)
دستور تخلیه و حکم تخلیه
قبل از مطرح کردن نکات تخلیه و فسخ در قرارداد اجاره بهتر است با دو اصطلاح حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری آشنا شویم حکم تخلیه از آرا ی قضایی است که باتوجه به اصلاحیه قانون جدید شورای حل اختلاف در صلاحیت دادگاه صلح قرارداشته و یک پروسه طولانی و زمانبر را دربرمیگیرد اما دستور تخلیه فوری این است که این روند و پروسه را نداشته اما شرایط خاصه و مصرح خود را در قانون روابط موجر و مستاجر سال 11356 دارد و مزایایی که دارد عبارت است از سرعت بالا - عدم نیاز به رسیدگی طولانی - کاهش هزینه های دادرسی - بازگشت سریعتر ملک به مالک -کاهش خسارات ناشی از ادامه تصرفات مستاجر((گروه وکلای ملکی
https://vakilemelk.com))
برای اخذ دستور تخلیه میبایست قرارداد اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر به صورت کتبی و ثبت ان قرارداد اجاره و اخذ کدرهگیری و وجود و امضای حداقل دو شاهد در رارداد ثبت شده و منقضی شدن مدت اجاره و در صورتی که امضا دو شاهد نباشد و وجود شاهد نباشد و قرارداد بدون ثبت و اخذ کدرهگیری باشد نمیتواند از مزایای دستور تخلیه استاده و ذی نفع باید پروسه طولانی دادگاه صلح پیگیری گردد که ماده 3 قانون سال 76 و ماده 2 اصلاحی 2/10/1403 مبین این میباشد.((وکلای راه قانون((https://ghanoonlawyers.com
در صورتی که شرایط خارج از موارد بالا باشد حکم تخلیه قابلیت پیگیری دارد مثلا قرارداد در دو نسخه و یا امضا شاهد و یا ثبت و کدرهگیری اخذ نشده باشد که حکم تخلیه اگر در خصوص املاک تجاری مربوط به حق کسب و پیشه یا سرقفلی باشد باید به دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت دارد اما در غیر این صورت یعنی املاک غیرتجاری یا تجاری بدون حق سرقفلی و کسب و پیشه دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی را دارا میباشد و رای صادره در این خصوص هم قابلیت تجدیدنظر خواهی در صورت غیابی بودن قابل واخواهی میباشد
اجرا رای هم بدین نحو است که بعد از صدور و قطعیت رای اجراییه به مستاجر ابلاغ و ظرف ده روز مهلت تخلیه دارد و تخلیه هم منوط به سپردن مبلغ ودیعه مستاجر اعم از عین یا منفعت به صندوق دادگستری میباشد و خواهان یعنی مالک یا نماینده قانونی میتواند ضمن درخواست تخلیه خواسته هایی مانند اجور معوقه و خسارت و....را از مقام قضایی تقاضا نماید((موسسه حقوقی وکلای رای مثبت
https://rayemosbat.com))
موارد تخلیه و فسخ عقد اجاره
عدم پرداخت اجاره بها از دلایلی است که موجر میتواند تحت شرایطی تقاضای تخلیه مستاجر را نماید در قانون سال 1376 پرداخت ننمودن اجاره بها حقی را برای موجر جهت تخلیه ایجاد نمیکند مگر این در قرارداد شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر میتواند از مرجع قضایی تقاضای تخلیه بنماید .
در قانون روابط موجر مستاجر سال 1356 موجر حتی در صورت منقضی شدن مدت اجاره نمیتواند تقاضای تخلیه نماید ولی در صورتی که مستاجر طی ارسال اظهارنامه به مدت ده روز از پرداخت اجاره بها امتناع ورزد موجر حق خواهد داشت جهت تخلیه به جهت عدم پرداخت اجور معوقه تقاضای تخلیه نماید.((عدالت سرا
https://edalatsara.com))
در قانون روابط موجر مستاجر سال 1376 و ماده 474 قانون مدنی مستاجر میتواند منفع مورد اجاره را کلا یا جزئا به دیگری منتقل کند مگر این اختیار از او سلب شده باشد و در قرارداد شرط خلاف ان شده باشد که طبق قاعده المومنون عند شروطهم کاملا معتبر است اما در قانون سال 56 قاعده خلاف ان بود و مستاجر حق انتقال منافع را نداشت مگر این اختیار به او داده شده باشد و دبا انقضای مدت اجاره به قوت خود باقی بود و تمدید میشد و مستاجر مکلف به تخلیه نیست و اگر قصد انتقال منافع خود را داشته باشد یا باید رضایت موجر را جلب کند و موجر با دریاف حق مالکانه مبلغی که اخذ میکند رضایت به انتقال منافع میدهد که پرداخت ان غالبا برای همگان مقدور نیست و اگر توافق نرسند و موجر هم در کل موافقت ننماید و حاضر به پرداخت کسب و پیشه نباشد برای ان مستاجر که قصد انتقال منافع دارد غیر ممکن و در صورت ارتکاب این عمل که تخلف وی میشود موجر درخواست تخلیه و نصف ان حق کسب و پیشه از بین میرود .((https://vakiltehran.com))
در قانون سال 76 قانونگذار این رویه را از قراردادهای سال 76 تغییر داده و حق سرقفلی سخن گفته جایگزین کسب و پیشه و اصل بر اجازه انتقال منافع به غیر را مطرح ساخته است ناگفته نماند در قانون سال 56 در ماده 19 در صورتی که مستاجر حق انتقال منافع را دارا باشد میتواند برای همان شغل یا شغل مشابه ای تغییر شغل صورت دهد که مثلا کتابفروشی برای لوازم التحریری اما نمیتواند برای نانوایی اختصاص دهد که در این صورت طبق ماده 19 قانون سال 1356 موجر میتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به موجب نظر کارشناس تخلیه ملک را تقاضا نماید .
در صورتی که مستاجر به جهت تعدی و تفریط تخلفی کند مثلا اقدام به احداث بنا یا بالکن نماید مرتکب تعدی شده و بدون پرداخت ریالی حق کسب و پیشه تقاضای تخلیه مینماید و یا همان طور که اشاره شد اجاره بها توافقی طبق قرارداد را پرداخت نماید حق کسب و پیشه از بین میرود .
ناگفته نماند در صورتی که جهت تخریب و نوسازی ملک متناسب باشد و مستندات موجر از جمله جواز یا گواهی ساخت در میان باشد و مورد تایید دادگاه و نظر کارشناس باشد با پرداخت کامل حق کسب و پیشه حکم تخلیه صادر خواهد شد و اینکه موجر فاقد شغلی برای امرار معاش باشد و نیاز شخصی داشته باشد با اثبات ان هم میتواند با پرداخت کامل حق کسب و پیشه تقاضای تخلیه نماید همچنین در صورتی که ملک قابلیت سکونت داشته باشد و فاقد مسکن باشد جهت سکونت خانواده یعنی خود همسر فرزندان یا حتی پدر و مادر با پرداخت حق کامل کسب و پیشه تقاضای تخلیه نماید .((https://vakiltehran.com))خالی از لطف نیست که به تعاریف دو اصطلاح حق کسب و پیشه و سرقفلی اشاراتی داشته باشیم.
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه معنای اعتبار و شهرت تجاری است و صاحب کسب و کار در ملکی فعالیت تجاری دارد و اعتبار ملک به دلیل شهرت و اعتبار تاجر است و اگر ان تاجر در ان ملک نبود ان ملک هم چندان اعتبار نداشت فلذا قانونگذار در این راستا حق کسب و پیشه را تصویب کرد و مالک در صورتی میتوانست تخلیه مستاجر را خواستار شود که مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه به وی پرداخت مینمود .((https://dadsoo.com))اما حق سرقفلی که در قانون سال 1376 تصویب شد مبلغی مشخص که در ابتدای اجاره به موجر پرداخت میگردد و در نحوه تعیین میزان اجاره بها موثر میباشد و مستاجر ملک تجاری میتواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده کرده و با انقضای مدت اجاره مجدد به وی اجاره داده میگردد و عقد اجاره نیز با مستاجر تمدید میگردد اما حق کسب و پیشه مبلغی مشخص نیست و نظر کارشناس مشخص میشود و خود حقی در اثر شهرت اعتبار تاجر در اثر فعالیت مستمر در ملک تجاری به وجود می اید اما سرقفلی وجهی است که در ابتدای اجاره به موجر داده شبیه مبلغ ودیعه در عقد اجاره یا وجهی که مستاجر در ازای اسقاط حقوق خود از موجر میگیرد((https://www.heyvalaw.com)) در صورت فروش یا انتقال سرقفلی مالک میتواند با پرداخت نصف ان کسب و پیشه یا سرقفلی ملک را تخلیه کند و در صورتی که اجاره بهای توافق شده پرداخت نگردد مالک طی ارسال اظهارنامه درخواست اجاره بها کند و در صورت عدم پرداخت درخواست تخلیه بدون حق کسب و پیشه یا سرقفلی کند و حتی در صورتی که مستاجر تعدی یا تفریط نماید تعدی یعنی مالک سرقفلی از حدود اجازه مالک ملک خارج شود یا اقدامی نامتعارف نسبت به ملک انجام دهد و تفریط یعنی عدم انجام تعهدات قراردادی یا اقدامات متعارف که برای حفظ ملک باید انجام شود در صورت اثبات این امر هم حق کسب و پیشه ساقط میگردد و در موارد قبل اشاره به تغییر شغل شد که تغییر شغل هم باعث سقوط کامل حق کسب و پیشه خواهد شد و در صورتی که مجاز به تغییر شغل نباشد حتی شغل مشابه هم مورد توجیه نیست و حق کسب و پیشه یا سرقفلی ساقط خواهد شد .((https://dadsoo.com))