سند رسمی
اسناد در تقسیم بندی خود به سند عادی و رسمی تقسیم میگردد بنابر ماده 1287 قانون مدنی سند رسمی سندی است که طبق قانون مامور رسمی در حدود صلایت خود اقدام به تنظیم ان نماید مانند اسناد املاک ثبت شده که از مهمترین دعاوی را به خود اختصاص میدهد و دیگر اسناد رسمی نظیر اسناد هویتی اعم از کارت ملی و شناسنامه که مامور سازمان ثبت احوال اقدام به تنظیم ان مینماید و یا مثلا گواهینامه رانندگی که در بخش صدور گواهینامه اداره راهنمایی و رانندگی مامور رسمی دولت اقدام به تنظیم و صدور ان مینماید حال اسناد عادی ان است که این مولفه ها را در خصوص سند رسمی نداشته باشد مانند اسناد تجاری و خصوصا مبایعه نامه و قولنامه که از زمره مهمترین اسناد در خصوص دعاوی پرکاربرد الزام به تنظیم سند رسمی میباشد در قانون ثبت تعریفی از سند رسمی ارائه نشده است و سامانه ثبت من سامانه اختصاصی به خود داده است
مستفاد از ماده 1287 قانون مدنی اسناد رسمی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک کشور صادر شده باشد مانند اسناد ملکی اسنادی که در دفترخانه ازدواج و طلاق مانند سند نکاحیه و عقد نامه و گونه دیگر اسنادی که خارج از اینها صادر شده باشد مانند اسناد و مدارک هویتی و گواهینامه رانندگی و کارت نظام وظیفه و ......
نکات لازمه دعوی الزام به تنظیم سند
بنابر ماده 22 قانون ثبت دولت کسی را مالک میشناسد که سند رسمی در دفتر املاک بنام او ثبت شده است فلذا میبایست بعد از انعقاد قرارداد به دفترخانه مربوطه مراجعه و سند رسمی را بنام خریدار منتقل نماید علیرغم انجام تعهد گاهی زمانی اتفاق میفتد که فروشنده از انجام تعهد امتناع مینماید و طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اینجا مطرح میگردد که خریدار حتی با ارسال اظهارنامه از وی تقاضای انتقال سند را خواستار میگردد که فروشنده بی اعتنایی مینماید .
شرایط طرح دعوی بدین قرار است که خریدار واجد اهلیت استیفای قانونی جهت طرح دعوی را داشته باشد و ذینفع در دعوا باشد و اینکه سامانه ثنا ثبت نام کرده و حساب کاربری ثنا داشته باشد و با استفاده از مدارک هویتی و مدارک کافی طرح دعوی اقدام به ثبت دادخواست قانونی نماید
شرایط دیگر جهت طرح دعوی میتوان گفت که اولا رابطه قراردادی میان فروشنده و خریدار باشد که مرسوم ترین انها قرارداد مبایعه نامه تنظیمی و یا قولنامه که هرگونه قرارداد کتبی در این خصوص میباشد که در صورت عدم وجود قراردادکتبی باید به قرارداد شفاهی و اثبات ان متوسل شوند
نکته دیگر اینکه فروشنده مالک قانونی ملک باشد و ملک را به موجب سند عادی و یا رسمی به شخص دیگری منتقل نکرده باشد و مال در ملکیت خود فروشنده باشد و اینکه ملک ازاد بوده و در رهن یا توقیف شخص دیگری نباشد
خریدار طبق تعهد خود عمل نموده باشد و زیرا این قرارداد یک قرارداد دو تعهدی میباشد ثمن معامله تادیه شده باشد و بخشی دیگر ان طبق قرارداد اماده تادیه به فروشنده جهت انتقال سند باشد و اینکه در مورد املاک نوساز، گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ شده یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نیز اقامه شود
به صورت خلاصه توضیحات دیگر در مورد نوه طرح دعوا در این مورد بیان کنیم این است گه خواهان بعد از تشکیل حساب کاربری در سامانه ثنا و به همراه داشتن مدارک کافی از جمله مدارک هویتی خود شامل کارت ملی و الا حسب مورد شناسنامه و اینکه قرارداد خود و فروشنده ,رسید ها و دلایل اینکه واریزی های بخشی از ثمن معامله رو انجام داده بهمراه اظهارنامه قضایی طبق ماده 156 قانون ایین دادرسی مدنی و گواهی عدم حضور وی که توسط سردفتر محترم اسناد رسمی صادر میگردد به نزدیکترین واحد دفترخدمات قضایی مراجعه و بعد از واریز هزینه های قانونی اقدام به ثبت دادخواست مربوطه مینماید .
نکات دیگر الزام به تنظیم سند رسمی
سوال دیگری که اینجا مطرح میشود این است که این دعوا ایا منقول میباشد یا غیر منقول که غیرمنقول بودن ان ماده 18 قانون مدنی و ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی در اینجا را میتوان اورد که دعوی خلع ید و امثال ان تابع مال غیر منقول و اینکه در دادگاهی اقامه دعوا صورت میگیرد که محل وقوع مال است حتی اگه خوانده مقیم ان وزه نباشد .
در خصوص هزینه های قابل پرداخت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، باید گفت، این هزینه ها، به دو دسته هزینه دادرسی و هزینه تعرفه خدماتی که دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، برای ثبت و ارسال دادخواست، انجام می دهند، تقسیم می شود.
در خصوص هزینه های طرح دعوا میتوان گفت هزینه دادرسی، شامل هزینه برگ های دادخواست و هزینه رسیدگی بوده که برای هر برگ دادخواست، مبلغ 2 هزار تومان و برای هزینه دادرسی، با توجه به مالی بودن دعوا، در صورتی که ارزش منطقه ای ملک، تا 20 میلیون تومان باشد، 2/5 درصد بهای ارزش منطقه ای ملک و در بیش از 20 میلیون تومان، 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک میباشد
هزینه خدمات ارائه شده توسط دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نیز، مبلغی در حدود 50 تا 100 هزار تومان، می باشد که بابت ثبت و ارسال دادخواست به دادگاه صالح، اخذ می گردد در واقع همان دفتر خدمات قضایی متقاضی مربوطه اقدام به برداخت میکند
نمونه دادخواست طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی
شروع رسیدگی در دادگاه مسنتلزم تقدیم دادخواست طبق ماده 48 قانون ایین دادرسی مدنی است که ابتدا میبایست دادخواست تنظیم و بعد از ان ثبت گزدد و دادخواست شامل این موارد باید باشد
1:مشخصات کامل خواهان نام و نام خانوادگی محل اقامت سن و شغل که اینجا خریدار میباشد
2:مشخصات کامل خوانده همان نام و نام خانوادگی و ادرس که فروشنده میباشد
3:موضوع دعوی همان خواسته که اینجا الزام به تنظیم سند رسمی مقوم به ........ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل میباشد
4:دلایل و منضمات خواسته که عبارت است از مبایعه نامه و اظهارنامه ارسالی و دلیل تادیه ثمن معامله
5:شرح خواسته که خلاصه خواسته را برای مطالعه قرار میدهیم
شرح دادخواست :
ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان ..............
باسلام احتراما به استحضار میرسانم
اینجانب ........فرزند........اظهارات خویش را به سمع و نظر ان مقام عالی میرسانم
1-اینجانب در تاریخ..........قرارداد مبایعه نامه ملک به شماره رهگیری .........یک عدد ملک به شماره ثبتی ......... واقع در ......اصلی از فرعی ...در بنگاه معاملاتی ملکی با اقا (خانم) ........فرزند ......منعقد نموده ایم
2-میزان ثمن معامله ........ریال بوده که طبق قرارداد تنظیمی میزان ......ریال حین عقد قرارداد و میزان ........ریال حین تنظیم سند میبایست تادیه گردیده است که .......ریال بنده تادیه نموده که رسید های واریزی ان موجود میباشد
3-خوانده گرامی سر موعد در دفترخانه حضور نیافته و گواهی عدم حضور وی مورخ .........به شماره.......از دفترخانه .........صادر شده است
4-بارها از ایشان خواستار انجام تعهد شده و حتی مورخ........اظهارنامه به شماره ........برای وی ارسال نموده ام که متاسفانه اقدامی انجام ندادند
5-باتوجه به مستندات موجود از جمله رسیدهای واریزی و قرارداد کتبی و اظهارنامه ارسالی مستند به مواد 219 ,338 ,362 و 367 قانون مدنی و مواد 198 ,156 و 157 و 198 قانون ایین دادرسی مدنی و مستند به قاعده فقهی لزوم رسیدگی و صدور حکم به نفع اینجانب مورد استدعاست
دعوای الزام به تنظیم سند درخصوص عقد اجاره
بر اساس ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 ، در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده با اگر تنظیم شده مدت آن منقضی شده و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می توانند برای تعیین اجاره بها ( در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد ) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند . بنابراین در صورتی که قرارداد اجاره ای با این شرایط منعقد شده باشد ، مستاجر یا حتی موجر می توانند به دادگاه صالح برای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مراجعه کنند و به دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دهند . دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یک دعوی غیر مالی است . هم چنین دعوی تنظیم سند رسمی اجاره زمانی می تواند مطرح شود که طرف مقابل دعوی از تنظیم سند رسمی امتناع کند
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول که در قسمت های قبل مطرح شد محل وقوع مال صلاحیت دارد اما این دعوی منقول بوده و دادگاه محل اقامت خوانده در این مورد صلاحیت دارد و شورای حل اختلاف در این مورد صالح به رسیدگی نمیباشد.
دعوای الزام به تنظیم سند در خصوص دعاوی مربوط به سند خودرو
یکی از دعاوی رایج در محاکم قضایی کشور ما که البته، امروزه به واسطه قانون جدید سند خوردو که برگ سبز خودرو را در حکم سند می داند، کاهش یافته، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد. مضمون این دعوا که غالبا در ارتباط با املاک و خودرو در دادگاه حقوقی مطرح می شود، بدین صورت است که شخصی با تنظیم مبایعه نامه و یک قرارداد عادی، ملک یا خودرو خود را به شخص دیگری منتقل کرده و متعهد می شود تا در تاریخ معین برای تنظیم سند رسمی که البته الان وکالتنامه محضری تعویض پلاک در دفترخانه حاضر شود و سند خودرو برگ سبز خودرو میباشد
اما فروشنده علی رغم تنظیم مبایعه نامه و تعهد مکتوب به تنظیم سند رسمی و با وجود دریافت بخشی از ثمن مورد معامله، در تاریخ تعیین شده از حضور در دفتر اسناد رسمی و امضا سند رسمی انتقال خودداری کرده و در اغلب موارد به بهانه گران شدن و افزایش قیمت موضوع معامله در فاصله تنظیم مبایعه نامه تا تاریخ حضور در دفترخانه، مساله فسخ معامله را مطرح می نماید
در مواجهه با این عهد شکنی و نقض تعهد خریدار چاره ای نداشته جز اینکه با مراجعه به دستگاه قضایی و با طرح دعوای حقوقی، از طریق قوه قضاییه کشور، از طریق دادخواست الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال، فروشنده عهد شکن را به اجرای اجباری قرارداد منعقد شده و مجازات سند نزدن ماشین توسط مالک، الزام نماید. این دعوای حقوقی که نتیجه آن، حکم به الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی موضوع قرارداد مطابق مفاد توافق طرفین می باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نامیده می شود.
بنابراین در تعریف دعوای الزام به تنظیم سند خودرو می توان گفت الزام به تنظیم سند رسمی خودرو، دعوایی است که از جانب خریدار خودرو، با ارایه مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند خودرو، علیه فروشنده، در یک دادگاه حقوقی مطرح گردیده و به موجب آن، خریدار از دادگاه می خواهد تا فروشنده ای را که خودرو خود را با سند عادی به خریدار انتقال داده و اکنون از تنظیم سند رسمی خودداری می کند را ملزم به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی خودرو نماید.
نکته مهمی که در رابطه با الزام به تنظیم سند رسمی خودرو باید مورد توجه قرار گیرد آن است که به موجب رای شماره 1863 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بند های 2 و 3 بخشنامه شماره 147204/94-27/8/1394 معاونت امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، برگ سبز خودرو برای انتقال رسمی خودرو کافی بوده و تنظیم سند خودرو در دفاتر اسناد رسمی ضروری نمی باشد. رایی که با حمایت دادستان کل کشور مواجه شده و به موجب نامه مورخ 14/6/1400 ایشان، تنظیم سند خودرو در دفاتر اسناد رسمی، امری غیر لازم بوده و کسانی که با این رای مخالفت کنند، تحت تعقیب قانونی قرار می گیرند.
صلاحیت ذاتی مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند خودرو
صلاحیت ذاتی مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند خودرو، مطابق قواعد زیر تعیین می گردد:
در صورتی که ارزش خودرو تا 20 میلیون تومان باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند خودرو، شورای حل اختلاف می باشد.
در این رابطه، ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف و بند الف آن مقرر داشته :« در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می نماید: الف - دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست میلیون ( 200.000.000 )ریال به جز مواردی که در تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون در دادگستری مطرح می باشند. ... »
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خودرو در شورای حل اختلاف و روند طرح و رسیدگی به این دعوا، همانند دعوای الزام به تنظیم سند خودرو در دادگاه حقوقی می باشد؛ با این توضیح که خواهان باید برای اقامه دعوای الزام به تنظیم سند خودرو باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت و از طریق آن دفتر، برای شورای حل اختلاف ارسال نماید. شورا با تعیین وقت و دعوت طرفین به دعوای الزام به تنظیم سند خودرو رسیدگی کرده و در صورتی که ادعای خواهان را مقرون به صحت تشخیص دهد، رای بر الزام به تنظیم سند خودرو صادر می نماید. این رای ظرف 20 روز قابل تجدیدنظرخواهی در داداه حقوقی می باشد.
در صورتی که ارزش خودرو بیش از 20 میلیون تومان باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند خودرو، همچون الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، دادگاه حقوقی می باشد. چرا که به موجب ماده 10 قانون آیین دادرسی مدنی: «رسیدگی نخستین به دعاوی، حسب مورد در صلاحیت دادگاه های عمومی و انقلاب است مگر در مواردی که قانون مرجع دیگری را تعیین کرده باشد.»
صلاحیت محلی مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند خودرو
مطابق ماده 11 قانون مدنی، دعوای الزام به تنظیم سند خودرو باید در دادگاه اقامتگاه خوانده اقامه شود و دعوی منقول است در صورتی که خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد، در محل سکونت وی اقامه گردد و هرگاه درایران نه اقامتگاه و نه محل سکونت موقت نداشته ولی دارای مال غیرمنقول مانند یک دستگاه آپارتمان باشد، دعوا در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و اگر خوانده در ایران، مال غیرمنقول نیز نداشته باشد، خواهان باید دعوای الزام به تنظیم سند خودرو را در دادگاه محل اقامتگاه خود، اقامه نماید که الان ثبت و ارسال دادخواست از طریق سیستم الکترونیکی عدل ایران انجام میگردد
از آنجا که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی خودرو، راجع به اموال منقول بوده که از یک عقد و قرارداد ناشی شده است، بر اساس ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان می تواند علاوه بر دادگاه محل اقامت خوانده، در دادگاهی اقامه دعوا کند که قرارداد فروش خودرو در حوزه آن دادگاه منعقد شده است یا تعهد به انتقال سند رسمی باید در آن حوزه انجام شود.
منبع:وب سایت مشاوره حقوقی هیوا
با ارائه مشاوره حقوقی و معرفی به وکلای معتبر دادگستری با ما همراه باشید مازیار عزیزی مشاور حقوقی و کارشناسی ارشد خقوق شماره تماس :09195288593 و شماره خط حقوقی در واتساپ و تلگرام همین میباشد.