مبایعه نامه و ویژگی های ان

مواردی ممکن است مبایعه نامه و قولنامه، با یکدیگر اشتباه گرفته شده و یا به جای هم استفاده شوند؛ اما مبایعه نامه و قولنامه املاک، یکی نیستندبه طور کلی تبعات قضایی و حقوقی آنها با یکدیگر متفاوت است. هنگامی که یک خرید کامل یا همان بیع انجام می شود و انتقال قطعی صورت می گیرد، رعایت کلیه شرایط و جزئیات لازم عقد الزامی است. اما در قولنامه بعضی از موارد مهیا نیست و طرفین قرارداد می‌خواهند فقط در بین خودشان قول و قرار بگذارند و تعهد به بیع انجام دهند که وعده قرارداد میگویند به همین خاطر به آن قولنامه گفته می‌شود.

مشخصات و مراحل قرارداد مبایعه نامه

ر صورت امضای هر نوع مبایعه نامه ای اعم از مبایعه نامه املاک یا دستی باید کلیه این مشخصات در ان درج گردد مشخصات طرفین قرارداد موضوع قراردجزئیات مورد قرارداداد ثمن مورد معامله شرایط و اثار معامله و شرایط تحویل معامله و در اخر شروط ضمن عقد همچنین جرایم عدم ایفای تعهد و امضای شاهد و مسئولین قرارداد حتی شرط داوری در قرارداد را میتوان بر ان افزود که در جهت وجود هرگونه از اختلاف به داوری ارجاع داده شود

بسیاری از پرونده های حقوقی در حال حاضر مربوط به عدم آگاهی از قوانین به ویژه عدم توجه به نکات احتیاطی در عقد قرارداد هاست.حتما برای جلوگیری از ضرر و زیان و اسیر شدن در دادگاه ها و از دست دادن سرمایه خود با وکلا و مشاورین مجرب قرارداد های مجرب مشورت نمایید

هنگامی که کلیه توافقات طرفین قرارداد در دفتر املاک صورت پذیرفت، اژانس املاک می بایست این موارد را در سامانه ایران املاک ثبت کرده و در انتظار تاییدیه باشد که بعد ان پیامک حاوی کد رهگیری برای طرفین قرارداد ارسال میگردد

پس از آن پیامکی که حاوی کد رهگیری 13 رقمی است، برای طرفین قرارداد ارسال می‌شود که بعد از مراحل مبایعه نامه برای املاک ارسال میگردد

ابطال قرارداد زمانی مصداق دارد در این خصوص که گرچه باوجود ماده 219 قانون مدنی قرارداد لازم باید طرفین پایبند به ان باشند ولی در صورت عدم رعایت شرایط قانونی موجب ابطال قرارداد میباشد

در قانون مدنی ، انواع مختلف عقود و قراردادها ، مورد پیش بینی قرار گرفته است ؛ اعم از عقد اجاره ، عقد صلح ، عقد هبه ، عقد قرض ، عقد رهن و غیره ، که هر کدام از قراردادهای مذکور ، احکام و قوانین مربوط به خود را دارند . در میان این قراردادها ، عقد بیع یا خرید و فروش ، یکی از مهم ترین و پرکاربردترین عقود و قراردادهایی است که در قانون مدنی ، بیان شده است .

عقد بیع ، همان عقد خرید و فروش است و به طور کلی ، در توضیح اینکه بیع یعنی چه ، باید گفت که در این قرارداد ، شخصی ، در ازای دریافت کردن مبلغ مشخصی ، مالکیت مالی را به دیگری ، انتقال می دهد . با این تعریف از عقد بیع ، مشخص می شود که این عقد ، در خرید و فروش هر نوع وسیله و کالایی ، می تواند مورد استفاده قرار گیرد و تفاوتی هم ندارد که عقد بیع ، مربوط به اموال منقول و یا اموال غیر منقول باشد .

با این حال ، در این مقاله ، قصد داریم به بررسی عقد بیع در مورد یکی از اموال غیر منقول ، یعنی املاک پرداخته و به این سوال پاسخ دهیم که مبایعه نامه املاک چیست . در توضیح این مطلب که مبایعه نامه املاک چیست ، باید گفت که مبایعه نامه املاک ، همان سند و قراردادی است که مفاد عقد بیع املاک ، بر روی آن نوشته می شود و به موجب آن ، مالی فروخته می شود . البته ، مبایعه نامه یا سند بیع ، برای هر نوع خرید و فروشی می تواند مورد استفاده قرار بگیرد ؛ اما تنظیم مبایعه نامه برای فروش املاک ، کاربرد وسیعی دارد .

تنظیم مبایعه نامه برای املاک ، به این معنا است که طرفین عقد بیع ، ضمن در نظر گرفتن قانون ، شرایط مد نظر خود برای خرید و فروش املاکی را بر روی سند مشخصی ، درج می کنند تا آثار عقد بیع ، از آن ناشی شود و خریدار ، متعهد به پرداخت بهای ملک به فروشنده شده و فروشنده نیز ، مالکیت ملک را به خریدار انتقال بدهد . البته ، گاهی ، مبایعه نامه و قولنامه ، با هم اشتباه گرفته می شوند و به جای هم به کار می روند ؛ در صورتی که مبایعه نامه و قولنامه املاک ، یکی نیستند .

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه ، آن است که در قولنامه ، صرفا طرفین ، با همدیگر قول و قرار می گذارند که در شرایط خاصی ، با هم عقد بیع منعقد نمایند ؛ در صورتی که هنوز عقد بیع ، میان آنها بسته نشده است . در حالی که بیع نامه یا مبایعه نامه ، همان عقد بیع است که به موجب آن ، مالی به دیگری فروخته شده و در ازای پرداخت بها ، به ملکیت وی در می آید .

تنظیم مبایعه نامه برای املاک ، این حسن را دارد که طرفین ، در موقع تنظیم نمونه مبایعه نامه ، کلیه شرایط مورد نظر خود را در آن درج کرده و در خصوص جزئیات مربوط به خرید و فروش ملک ، به توافق می رسند . این مبایعه نامه ، معمولا در دفتر املاک ، توسط طرفین ، به تنظیم می رسد و در صورتی که قوانین مربوط به مبایعه نامه در تنظیم آن مورد توجه قرار گیرد ، می تواند منشاء آثار حقوقی مهمی برای طرفین شده و از اختلافات بعدی ، جلوگیری کند .

قوانین مبایعه نامه املاک

در قسمت قبل ، به بررسی این موضوع پرداخته شد که مبایعه نامه املاک چیست . همانطور که گفته شد ، مبایعه نامه ، با قولنامه ، تفاوت داشته و در صورتی که برای خرید و فروش ملک ، مبایعه نامه منعقد شود ، به معنای آن است که طرفین ، با هم ، عقد بیع منعقد نموده اند و مالکیت ملک مورد نظر ، در مقابل عوض مال ، به خریدار انتقال می یابد .

بر این اساس ، می توان گفت انعقاد مبایعه نامه ، تابع قوانین عقد بیع است که در قانون مدنی ، به صورت مفصل ، شرایط عقد بیع و نیز اوصاف عقد بیع ، بیان شده است . در این قسمت ، برخی از مهم ترین قوانین مبایعه نامه املاک را مورد بررسی قرار می دهیم .

یکی از مهم ترین قوانین مبایعه نامه املاک ، آن است که طرفین قرارداد ، به صورت دقیق ، در قرارداد ، تعیین شوند و موقع تنظیم مبایعه نامه املاک در بنگاه املاک ، حتما هویت خریدار یا فروشنده ، احراز گردد تا از مشکلات حقوقی همچون کلاهبرداری ، فروش مال غیر و مواردی از این قبیل ، جلوگیری شود .

یکی دیگر از قوانین مبایعه نامه املاک ، تعیین دقیق مشخصات ملکی است که قرار است خریداری شود . به این معنا که تمام جزئیات مربوط به املاک ، اعم از مشخصات ملک ، امکانات آن ، وام دار بودن یا نبودن و کلیه موارد پر اهمیت ، حین سند مبایعه نامه ، درج شود . به این دلیل که گاهی به علت مشخص شدن وجود عیب و نقص در ملک ، ممکن است خریدار ، حق فسخ قرارداد را داشته باشد .

از دیگر قوانین مبایعه نامه املاک ، تعیین کردن بها یا عوض قرارداد می باشد که باید در تنظیم مبایعه نامه املاک ، به آن توجه داشت . در صورتی که از پرداخت های غیر نقدی ، همچون چک برای پرداخت عوض معامله استفاده می شود ، می بایست مشخصات چک به صورت دقیق ، ذکر شود . همچنین ، لازم است که شرایط مربوط به تحویل ملک نیز به صورت روشن ، در مبایعه نامه درج گردد .

از دیگر قوانین مربوط به تنظیم مبایعه نامه املاک ، آن است که مبایعه نامه ، نوعی عقد لازم است ؛ به این معنا که طرفین ، صرفا در صورتی می توانند از عمل کردن به آن خودداری کنند که یکی از شرایط فسخ قرارداد وجود داشته باشد یا اینکه هر دوی طرفین ، بر فسخ قرارداد ، رضایت داشته باشند .

البته ، در صورتی که فروشنده ، تعهدات خود را در خصوص تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت به خریدار انجام نداد ، می توان در دادگاه ، به استناد مبایعه نامه ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه نمود . در صورتی هم که خریدار ، وجه تعیین شده در مبایعه نامه را پرداخت نکند ، می توان ضمانت اجرایی تعیین نمود که بر اساس آن ، ملزم باشد به ازای هر روز تاخیر در پرداخت ، مبلغی را به عنوان جریمه ، پرداخت کند که به آن وجه التزام گفته می شود و یا اینکه فروشنده در دادگاه ، دعوای مطالبه ثمن قرارداد را اقامه کند .

یکی از قوانین مهم دیگر در خصوص مبایعه نامه املاک ، آن است که پس از مراجعه به دفترخانه و دادن وکالت فروش ملک به خریدار ، در صورت عدم تنظیم مبایعه نامه ملک ، هنوز هم خریدار ، مالک قطعی ملک مورد نظر محسوب نمی شود . یعنی ، تا قبل از اینکه سند رسمی تنظیم شده باشد ، سند ملکی ، به صورت رسمی بنام خریدار در نیامده و می بایست از طریق دفاتر اسناد رسمی ، سند رسمی برای ملک اخذ کرد . پس در این صورت ، مبایعه نامه املاک ، صرفا یک سند عادی است ؛ هرچند به استناد آن ، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد .

به یاد داشته باشید که در تنظیم نمونه مبایعه نامه ملک ، طرفین ، می توانند هرگونه شرایط دیگری را که می خواهند ، ذیل نمونه مبایعه نامه املاک ، درج نموده و به آن ، پایبند شوند ؛ البته به این شرط که موارد ذکر شده ، با قانون ، مغایرت نداشته باشد . در هر حال ، برای تنظیم قرارداد ، می بایست قوانین مبایعه نامه املاک را به صورت دقیق مورد توجه قرار داد تا از دعاوی احتمالی بعدی در این خصوص ، جلوگیری شود .

معامله خودرو یکی از رایج‌ترین معاملات اموال منقول در ایران محسوب می‌شود. تنظیم قرارداد خرید و فروش خودرو که به تنظیم مبایعه نامه خودرو یا قولنامه خودرو نیز مشهور است، یکی از مراحل مهم و کلیدی انجام این معاملات به حساب می‌آید.

تنظیم مبایعه نامه خودرو چه کاربردی دارد؟

به طور کلی، انجام کامل یک معامله خودرو مستلزم طی شدن سه مرحله اصلی توسط طرفین معامله است:

۱. تنظیم مبا‌یعه نامه خودرو (تنظیم نمونه قولنامه خودرو)

۲. تعویض پلاک خودرو

۳. تنظیم سند رسمی نقل و انتقال خودرو

بنابراین تنظیم مبایعه نامه خودرو اولین مرحله از فرآیند نقل و انتقال خودرو است. برای نقل و انتقال خودرو به طور کامل و قانونی نیاز است تا طرفین معامله در ابتدا در سندی که به مبایعه نامه خودرو یا قولنامه خودرو شناخته می‌شود تعهد به انجام معامله در زمان و مکان خاصی داشته باشند.

همانطور که از عنوان و اصطلاح قولنامه مشخص است، این سند به نوعی قول و پیمانی است که طرفین معامله برای انجام نقل و انتقال خودرو می‌دهند و در آن بندهای مختلفی از جمله مشخصات خودرو، مبلغ قرارداد، دفترخانه مورد نظر، زمان‌بندی حضور و… را قید می‌کنند.

قولنامه خودرو می‌تواند هم به صورت دستی و به شکل سند عادی تنظیم شود و هم به طور رسمی و با سربرگ‌های قوه قضاییه تدوین شود.

در هر صورت، مبایعه نامه خودرو از هر نوع که باشد به لحاظ حقوقی معتبر است و طرفین می‌تواند برای الزام یکدیگر به تعهدات متقابل به قولنامه خودرو استناد کنند.

به بیان دیگر محاکم قضایی نیز به متن مبایعه نامه خودرو، توجه کرده و برای آن ارزش حقوقی قائل هستند.

قولنامه خودرو چه بندهایی دارد؟

برای تنظیم مبایعه نامه خودرو نیاز است تا طرفین معامله بندهای زیر را در قرارداد بگنجانند:

مشخصات طرفین مبایعه نامه

در این بند باید مشخصات خریدار و فروشنده خودرو با جزئیات کافی شامل نام و نشانی، شماره تلفن و کد ملی ذکر شود.

موضوع مبایعه نامه

در بند موضوع مبایعه نامه باید انتقال سند خودرو با مشخصات خاص (تعداد، مدل، سال تولید، رنگ، پلاک، شماره موتور و شماره شاسی) به همراه کلیه متعلقات آن تصریح شود.

مبلغ قولنامه

مبلغ مبایعه نامه باید به طور شفاف بیان شود. همچنین شیوه پرداخت مبلغ نیز باید تصریح شود. پرداخت یکجای نقدی یا اقساط و با چند فقره چک و… به همراه تمام مواعد پرداخت‌ها از جمله اطلاعات مهم این بند محسوب می‌شوند.

زمان و مکان تنظیم سند رسمی

یکی از بندهای مهم مبایعه نامه خودرو که به نوعی فلسفه تدوین این سند را بیان می‌کند، بندی است که به مکان و زمان انجام معامله به طور رسمی اشاره می‌کند.

در نمونه قولنامه خودرو بایستی طرفین نشانی دقیق دفترخانه اسناد رسمی مورد توافق خود را قید کنند و با تصریح زمان و تاریخ (روز و ساعت) معامله، الزام یکدیگر را به تنظیم سند رسمی مکتوب کنند.

لازم به ذکر است که بندهای دیگری نیز می‌‌تواند در نمونه قولنامه خودرو قید شود، اما آنچه بیان شد، اساسی‌ترین بندهای یک مبایعه نامه خودرو به حساب می‌آید.

فسخ مبایعه نامه خودرو چگونه صورت می‌گیرد؟

همانطور که پیشتر تاکید شد، کاربرد تنظیم مبایعه نامه خودرو در الزام طرفین برای حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند مالکیت است.

حال اگر این هدف به هر دلیلی از سوی یکی از طرفین تامین نشود، طرف دیگر می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کند.

به بیان دیگر، عدم حضور در موعد مقرر در دفترخانه، عدم ارائه مدارک و مستندات لازم برای انتقال سند و یا عدم پرداخت مبلغ قولنامه می‌تواند مهم‌ترین اسباب فسخ قولنامه خودرو باشد.

با این حال می‌توان در تنظیم مبایعه نامه خودرو، برای حق فسخ طرفین شروطی را مشخص کرد.

مثلا می‌توان حق فسخ را از هر دو طرف یا یکی از طرفین سلب کرد و یا استفاده از آن را مشروط به ابلاغ اخطار و یا پرداخت جریمه کرد.

هزینه تنظیم مبایعه نامه خودرو چقدر است؟

به طور کلی برای تنظیم مبا‌یعه نامه نیاز است تا طرفین مبلغی را به نویسنده و تنظیم‌کننده نمونه قولنامه خودرو پرداخت کنند.

البته مبلغ و هزینه تنظیم مبا‌یعه نامه خودرو نرخ ثابتی ندارد و عرفا به اندازه درصدی از ارزش معامله (مبلغ خودرو) تعیین می‌شود.

مثلا ممکن است برای تنظیم مبا‌یعه نامه خودرو به ارزش دویست میلیون تومان، یک درصد از مبلغ قرارداد، یعنی دو میلیون تومان برای هزینه تنظیم مبایعه نامه خودرو پرداخت شود.

لازم به ذکر است که در عرف معاملات خودرو، هزینه‌ تنظیم نمونه قولنامه خودرو بین خریدار و فروشنده به نسبت مساوی تقسیم می‌شود.

جهت مشاوره حقوقی و تنظیم قراردادهای مبایعه نامه و قول نامه با ما همراه و همگام باشید

منابع:وب سایت مشاوره دینا برای مرکز مشاوره حقوقی هیوا

وینداد